菲律宾的房地产交易成本非常高
菲律宾的房地产经纪人和律师费有多高？其他购房成本呢？
| 交易成本 | ||
| 谁付钱？ | ||
| 公证费 | 1% – 2% | 买方 |
| 地方转让税 | 0.50% – 0.75% | 买方 |
| 注册费用 | 1% | 买方 |
| 跟单印花税 | 1.50% | 卖方 |
| 资产增值税 | 6.00% | 卖方 |
| 房地产经纪人的费用 | 3.00% – 5.00% | 卖方 |
| 买方支付的费用 | 1.50% – 3.75% | |
| 卖方支付的费用 | 3.00% – 12.50% | |
| 往返交易成本 | 4.50% – 16.25% |
菲律宾的房产购买过程有多难？
外国人不能拥有土地，但可以拥有高层建筑的公寓单元或公寓，只要外国人比例不超过40%。他们也可以买房子，但不能买房子所在的土地。土地租约最长可达 50 年，可再续期 25 年。
如果外国人热衷于获得土地，有几种选择。一，如果与菲律宾公民结婚，则以菲律宾人的名义拥有土地的所有权。即使外国人不能购买土地，他也可以通过继承获得土地。另一种选择是通过公司获得土地。公司最多只能是 40% 的外资所有。
可用于住宅用途的最大面积为 1,000 平方米的城市土地或 1 公顷的农村土地。
购买新房产时，重要的是寻找由成熟开发商和持牌房地产经纪人/经纪人支持的房产，特别是在计划外或预售的情况下（该房产处于规划阶段并且在此期间不存在的销售）。
一般来说，财产可以通过简单的协议获得。在决定购买什么房产以及检查房屋和文件后，买方通常会签署一份具有约束力的公证销售契约。聘请信誉良好的销售代理的服务很方便，因为他们不仅提供有关交易和财产的重要信息，而且还帮助买方获得抵押贷款。
购买公寓
通常需要 10% 到 30% 的首付。公寓单位的所有权由公寓产权证书 (CCT) 证明，但产权转让通常要等到房产全额支付后才会执行。外国人最多只能拥有一个公寓项目的 40%。
持有特别居民退休人员签证 (SRRV) 是一种非移民居民签证，除了被允许购买公寓单元或租赁一块土地或房屋和地块外，还可以获得额外的好处。SRRV 持有人可以永久居住在菲律宾，享有多次入境特权和零旅行税。
购买土地
在菲律宾购买土地的过程繁琐而乏味。除了不允许外国人购买土地之外，土地登记和分类制度应该让任何投资者三思而后行。离首都越远，越要谨慎。
然而，NCR 也存在严重的土地问题。与土地登记直接相关的法律有 11 部，与土地处置和管理间接相关的法律有 9 部。除了环境与自然资源部和土地局外，还有几个机构对土地有直接和间接的控制权。法院也有权授予土地所有权。
所有权转让的法律程序（土地和公寓）
- 业主和买家同意出售一块土地。通过律师，绝对销售契约 (DOAS) 被创建和公证。
- 土地税申报表由国税局 (BIR) 提供，并提交给市或市政评估员办公室。
- 买方向市财政部长办公室支付房地产税。
- 评估员办公室评估房产的市场价值。
- 转让税由买方支付给评估办公室。
- 资本利得税和跟单印花税支付给 BIR。
- 契约登记处 (RD) 取消旧产权并以买方的名义签发新产权。
- 买方，现在是新所有者，获得了新所有权的复印件，并要求评估员办公室进行纳税申报。
如果是独栋房屋和原始土地，所有权由产权转让证书 (TCT) 证明，而《土地登记法》要求财产所有人在契约登记处登记产权。所有权必须与房产在同一省份注册。但是，记录不准确，可能存在重叠。虚假和双重头衔泛滥。根据 1903 年《公共土地法》的规定，完成对该国所有土地的勘测工作遥遥无期。
完成八项手续，整个财产登记过程可能需要大约 39 天。
增值税
根据 RA 9337，以下物业销售免征增值税
- 在正常贸易或业务过程中出售并非主要为出售给客户或出租而持有的不动产；
- 根据 RA 第 7279 号，也称为“1992 年城市发展住房法”和其他相关法律，如 RA 第 7835 号和第 8763 号，其中价格上限定义的用于低成本住房的不动产的销售每单位为 PHP450,000（9,000 美元）或由住房和城市发展协调委员会 (HUDCC) 和国家经济发展局 (NEDA) 不时确定；
- 出售用于第 8763 号 RA 定义的社会化住房的不动产，其中每单位的价格上限为 450,000 菲律宾比索（9,000 美元）或由 HUDCC 和 NEDA 及其他相关法律不时确定；
- 价值 1,919,500 菲律宾比索（38,390 美元）及以下的住宅地段、房屋和地段以及价值 3,199,200 菲律宾比索（63,984 美元）及以下的其他住宅：前提是，不迟于 2009 年 1 月 31 日和每三 (3) 次此后数年，此处所述的金额应使用国家统计局 (NSO) 公布的消费者价格指数调整为其现值。
大约需要32天才能通过在菲律宾注册房产需要九个程序。
交易成本表的解释
往返交易成本包括购买和转售房产的所有成本——律师费、公证费、注册费、税金、代理费等。
公证费
公证费一般约为房产价值的 1% 至 2%。公证费面议。
地方转让税：
位于省内的物业的地方转让税为 0.50%，位于马尼拉市和直辖市的物业为 0.75%。
跟单印花税
跟单印花税约为 1.5%，按物业的售价或公平市价征收，以较高者为准。
资本利得税：
资本利得税实际上是对出售或转让归类为资本资产的房地产征收的交易税。资本利得税按物业总售价或公平市场价值的 6% 征收，以较高者为准。
出于税收目的，如果不用于贸易或商业的财产被视为资本资产，如果用于贸易或商业的财产（例如出租财产）则被视为普通资产。普通资产无需缴纳 6% 的资本利得税。
房地产经纪人
的费用：房地产经纪人的费用一般在房产价值的 3% 到 5% 左右。除佣金外，房地产经纪人通常无需支付任何额外费用即可完成注册过程。
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