菲律宾房地产交易法律提醒
购置不动产
此类交易通常涉及哪些文件？
以下是房地产收购中的常见文件：
- 意向书意向书（通常也称为协议备忘录）通常是房地产收购中签署的第一份文件。本文件的主要目的是提供一个有利于买方的排他期，在此期间卖方不得向第三方征求任何销售建议。排他期的目的是让买方进行尽职调查，并与卖方协商销售条款。意向书还将包括销售的基本条款，但这些条款通常对买卖双方不具有约束力，但排他性条款除外。
- 买卖协议买卖协议记录了在特定条件发生/满足时，双方在指定日期买卖房地产的协议。其中包括：(i) 买卖房地产标的的描述；(ii) 买卖的商业条款（例如，购买价格、购买付款的时间表以及哪一方应承担何种税费）；(iii) 任何交割前、交割和交割后的条件/可交付成果；(iv) 各方的陈述和保证。
- 尽职调查报告在买卖协议签署之前或之后，买方及其顾问（法律、环境、技术）将开始对房地产进行尽职调查。
- 买卖契据销售契约是卖方将房地产转让给买方的文件。该文件相当简单明了，列出了交易的基本条款，并交叉引用了买卖协议的其他条款。这是在支付适用税款时提交给税务机关的文件，如果是出售土地，则在申请向买方签发所有权转让证书时提交给契约登记册。
卖方对买方的保证是什么？
卖家通常会给出以下陈述和保证：
- 土地
- 什么时候出售具有法律约束力？
- 对于土地和其他类型的不动产，销售在销售契约中指定的日期对各方具有法律约束力。在大多数情况下，交易在销售契约的执行后对各方具有约束力（即，只有当所有的成交条件都得到满足时，各方才签署销售契约）。就土地而言，根据托伦斯制度，只有在其在契约登记册上登记后，该出售才对第三方具有约束力。
- 卖方和土地的任何现有占用人或使用人未在土地上从事或允许任何涉及使用、储存、处理、释放、处理、制造、加工、存放、运输或处置任何危险物质的经营或活动，或任何受环境法管制的物质
- 就该土地而言，就卖方而言，没有也没有任何威胁或未决的民事或刑事诉讼、违规通知、调查、行政诉讼或任何监管机构根据任何环境法对卖方发出的书面通信，只要卖方知道，没有任何事实或情况可能导致相同的情况
- 诉讼
- 卖方不与任何税务机关就任何可能影响土地的事项发生任何争议，也不可能发生此类争议
- 对于与土地有关、影响土地或为其设立留置权的税收，不存在未清偿责任
- 卖方未收到任何关于对土地或影响土地的税收进行检查或审计的通知，也未收到任何税务机关关于其打算开始此类检查的通知
- 卖方不以原告或被告或其他身份参与任何民事、刑事或仲裁程序或任何法庭审理的与土地有关的任何诉讼，并且没有任何与土地有关的针对卖方的诉讼受到威胁或未决，并且没有可能引起任何此类诉讼或诉讼的事实
- 税务事宜
- 卖方是土地的绝对、合法和实益拥有人，对土地拥有良好和可销售的所有权，并拥有将土地出售、转让和转让给买方的绝对权利、所有权和利益
- 该土地不存在任何索赔、费用、抵押、留置权、产权负担、租赁、租赁、许可或其他占用权、选择权、优先购买权、优先购买权和其他影响其和卖方的协议拥有该土地的专属和不受限制的拥有权
- 与土地有关的所有未缴税款、费用、收费和评估均已支付
- 自交割日起，买方将拥有有效和合法的所有权，并享有对土地的完全、和平的占有
- 不存在影响土地的不寻常或繁重性质或对土地的使用或预期用途产生不利影响的契约、限制、负担、规定、地役权、赠款、条件、条款、压倒一切的利益、权利或许可，以及没有对土地价值造成不利影响的事项
- 享受和使用土地或其中任何部分所必需的设施，均不得以任何人有权终止或削减这些设施的条款享有
- 土地的当前用途是分区和规划法律法规允许的用途
- 环境问题
什么时候转让产权？
对于土地和其他类型的不动产的出售，在双方之间，所有权在销售契约中指定的日期从买方转移给卖方。在大多数情况下，所有权在销售契据执行时如此转移（即，双方仅在满足所有交割条件时才签署销售契据）。
在出售土地的情况下，在托伦斯制度下，从第三方的角度来看，只有在出售契约在契约登记处登记后，所有权才从买方转移给卖方。
当事人通常承担的费用是多少？
卖方是房地产销售中以下类型税款的法定纳税人：
- 所得税
- 增值税（作为间接税，可由买方转嫁给卖方）
- 地方转让税
- 资产增值税
法律没有指定卖方和买方之间的哪个是跟单印花税的法定纳税人。
除上述税费外，房地产销售产生的其他费用为契约登记处评估的登记费和公证费。
在几乎所有的销售交易中，卖方承担所得税和当地转让税。对于其他税费和费用，没有统一的做法是由哪一方承担。
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