菲律宾房地产产权问题
菲律宾的房地产产权问题
你有干净的土地所有权吗？
随着菲律宾虚假土地所有权和土地欺诈销售的泛滥，在购买那里的房地产时，没有什么比验证所有权的真实性或确保土地没有限制或法律要求更重要的了。简而言之，你想买一块地名清白的土地。
在菲律宾买房卖房，进行产权交易，房产尽职调查，房产过户律师见证等联系菲律宾华强律师事务所微信:ph-chconsortium telegram:@shawhill 验证所有权真实性的最佳方法是通过土地所在的契约登记处 (RD) 检查它的存在。菲律宾的每个城市或省份都有自己的 RD，这是其范围内所有注册土地的原始所有权存储库。另一方面，注册土地的所有者会获得与 RD 存档的原始所有权相对应的所有者副本证书。因此，买家可以通过将其与 RD 存档的一个原始产权进行比较，轻松验证产权的真实性。
作为背景，如果是在土地上签发的第一个产权证，业主的副本证书是原始产权证 (OCT)，如果是在第一个产权证之后签发的，则为产权转让证 (TCT)标题。TCT 通常在所有权从第一个注册所有者转让给某人后签发，OCT 被取消。所有后续转让（无论是通过出售、捐赠还是任何其他合法方式）也将导致发行 TCT。
另一个可以检查所有权真实性的政府机构是土地登记局 (LRA)。LRA 是一个国家政府机构，负责发布登记法令和土地所有权证书。但是，LRA 的大部分工作是由遍布全国的 168 个 RD 执行的，因此每个省或市的 RD 将是确定一个标题的真实性或存在的最佳场所。
根据 LRA，以下是识别假标题的一些准则：
- 检查出现在原始标题正面和背面的首字母、签名、技术说明、注释和其他组成元素是否与出现的完全相同在业主的产权证书副本上。任何差异都是怀疑的理由；
- 每个标题都有一个分配给它的序列号。原标题的序列号用红色打印，所有者副本证书的序列号用黑色打印。LRA 以连续的顺序将带有序列号的标题表格分发给各个 RD。任何带有序列号的所有权证书不在交付给特定 RD 的证书中，其真实性值得怀疑；
- 各题左上角有“司法形式”字样。如果是 OCT，则显示司法表格 108-D，如果是 TCT，则显示司法表格 109-D。紧接在司法表格编号下方的是表格印刷或修订的年份。例如，如果在 Judicial Form 109-D 字样下方出现“（1985 年 1 月修订）”这一短语，并且在标题的右下部分除了印章之外，它表明它是在 1980 年的日期输入的，那么这是怀疑的理由；
- 所有人的产权副本在产权的左侧页边空白处包含“Owner’s Duplicate Certificate”字样。表格左下角贴有红色印章。密封件在潮湿时不应弄脏或弄脏；
- 产权编号的最后两位数字（通常前面有原始产权证书或产权转让证书）应与产权右上角标明的登记簿页码相对应。应调查任何差异；
- 标题印在包含防伪特征的防伪纸上。纸张是 50% 的棉和 50% 的化学木浆和人工染色的丝纤维。它有一个 NALTDRA 或 LRA 水印，如果对着光线可以看到。明显的假标题通常印在质量低劣的材料上。
- 检查签署产权证的契据登记官是否是发行产权证时的现任契据登记官；
- 如有必要，追溯标题的历史以确定其来源的真实性。这可能需要回到母产权、衍生产权和相关文件，例如销售契据、捐赠等。
最后，即使所有权是真实的，您也需要确保其他方没有对该土地的主张。例如，土地上可能存在现有抵押，或者它是诉讼的标的。要确定这一点，请查看标题的背面或后续页面，并确保“产权负担备忘录”字样下方没有条目，或者即使有，也要确保产权负担已经被取消。
为了确保您购买的土地没有问题，最好的方法仍然是咨询有能力的律师，并在完成交易之前聘请他或她进行尽职调查。购买土地是一项昂贵的投资，您不希望这些钱因处理虚假的土地所有权或购买可能使您面临诉讼的土地而付诸东流。
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